最近一段时间，由于延期交房和楼盘烂尾的数量日渐增多，很多以前的烂尾楼盘都慢慢被媒体曝光出来。交款10年，婚房迟迟不到位；烂尾6年，业主无奈住进毛坯房……而之所以会出现这种糟糕的情况，完全就是因为预售制度。被曝光的一个个烂尾楼的情况也把商品房预售制度又推向了风口浪尖，呼吁取消“预售制”的声音也越来越多。
长期以来，我国城镇住房总量不足，商品房供不应求，加快建设、增加住房供应是客观需要。中国住房制度改革初期，由于房地产开发企业普遍缺少资金，商品房供应量小，故借鉴香港房地产开发经验，引入了商品房预售制度。商品房预售制度对于帮助房地产开发商实现资金快速回笼，加速整个建设资金周转，提高资金使用效率起到了重要的作用。该制度极大的推动了国内房地产业发展，缓解了企业资金紧张状况，成为了当前商品房市场的主要销售模式。
一、商品房预售制度缺点
商品房预售制加快了房地产企业的销售节奏，提高了房地产的建设量和建设效率，是房地产行业能够快速发展的重要条件之一。但是，预售制带来的问题也十分突出，质量纠纷、延期交房、烂尾等情况频现。
当整个房地产行业处于下行趋势时，这一制度就会带来巨大风险隐患，容易造成房地产价格泡沫、为开发商非法集资和转嫁风险提供便利、缺乏第三方监管、政府监管缺位等。
首先是预售制度在交易过程中的不公平。购房者在售楼处买房，看到的只是沙盘样板图，后续楼盘施工细节，购房者了解甚微。购房者支付了全部的房价款，却承担了房子质量等未来的全部风险。
其次，造成不平等的市场竞争。商品房预售制度，极大降低了房地产业的门槛， 即使是企业实力、品牌、技术等方面没有优势，只要通过一定资源获取政府的廉价土地资源喝低成本的银行贷款，就意味着项目的成功。
第三是出现延期交房、烂尾楼的风险极大。许多年轻人买房是刚需，交了几年房款却迟迟拿不到新房钥匙，更有地产公司因经营不当卷钱跑路等情况，这种机制下，购房者成了地产商的“提款机”。
二、各地纷纷先行试点
为了进一步落实中央“房住不炒”的定位，摆脱城市经济对于房地产的依赖，不少城市开始推行“现房销售制”。今年3月，海南省率先出台了一系列政策。明确要求，实行新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。事实上，全国探索和鼓励取消商品房预售制度的，远不止海南一地。广东省曾经也出台过《关于商品房预售制意见通知》，同样是为了探索商品房现房销售。其实还不止这些，已有多个城市出台了相关的现房销售政策或鼓励意见。如南京、苏州等城市土地拍卖时，都提出了现房销售的要求。
三、取消商品房预售的影响
在当前全国信贷政策处于持续收紧及房价恢复理性的阶段时，取消商品房预售制度与近年来国家提倡的“去杠杆”在本质上很相似。
对于政府来说，商品房预售制度的取消短期内会使得房地产开发商资金回笼变慢，资金利用率降低，一定程度上会抑制房地产开发商拿地的热情，但却并不会引起房价的大幅变化，因此政府在房价宏观调控上依然占据主导优势。长期来看，预售制度的取消将有助于推动我国房地产行业的良性发展，减少风险发生的可能性。
对于房地产开发商而言，取消预售制，最直接的影响就是高周转模式就此终结。由于融资渠道单一，中小房地产开发商，或将面临生死之劫。短期内新房供应的减少势必会造成“供不应求”的现象，从而导致房价小幅提高，但是市场上的现房和二手房正好可以弥补空缺。从长期来看，取消商品房预售制度对于提高我国房屋建设质量，推动房地产行业的健康稳定发展具有极大的促进作用。
对于购房者来说，商品房预售制度取消之后，首先房子质量是“看得见，摸得到”，其次购房者买到烂尾楼的概率降到低点，再次就是小区绿化等配套设施，周边情况在购房时就会一目了然，不会再存在像以往那样，买到与合同描述不相符合的房子。
在商品房预售制度和现售制度各有利弊的条件下，切不可操之过急。从长远看，我国房地产市场逐步走向存量房时代，取消商品房预售制是楼市交易制度改革的必然之途，有助于保障购房者权益，从而避免开发商把风险完全转嫁给消费者和银行。但是与此同时也要避免取消预售制所产生的“蝴蝶效应”，如中小企业资金链断裂风险在金融体系中的传导。楼市交易制度的改革任重而道远，如何推动包括房企在内的楼市交易主体有序去杠杆才是当务之急。需要与增加市场供应、整治市场秩序等手段结合起来，特别是对于房地产市场的指导法律法规，根据实际市场的发展而与时俱进，经过充分讨论和征求意见的法律修订与完善，达成更多共识，使房地产市场法规逐步完善且达到可操作的情况下，再取消商品房预售制不迟。
